2011-11

土地の見分け方 (1)

 土地の見分け方 (1)

twitterのおかげでブログを放ったらかしにしていたら、

ブログが広告で埋まってしまうことを知り、慌ててブログ書いています。
たまには有用な事をと思い、住宅のための土地をお探しの方に役に立つ話題にしたいと思います

皆さんは土地を探すとき、何を基準に選んでいますか?

1 環境
2 建ぺい率、容積率
3 交通の便
4 日当り
5 面積
6 価格

こんな感じでしょうか。

しかしながら、建築家が家を設計する際、最も知りたい情報の一つに「方位」があります。建物を設計する上で「方位」は日当り以上の意味を持つのです。他にも「用途地域」とか必要な情報はたくさんありますが、「方位」によって建てられる建物のボリュームが劇的に違うのです。

例えば、ここに三種類の土地があるとします。
土地1

違うのは方位だけです。(他の条件は同じとします。角地ではありません)

さあ、あなたはどの土地を選びますか?(ただし、都内などの密集地の場合)

私なら迷わず、まずCは切り捨てます。

何故か?その理由は建物の断面を考えると分かります。
土地2

Cは建物は真北方位から短方向に高度斜線がかかり、建物のボリュームは法規上バッサリ切られます。つまり、容積率でたくさん建てられると思っていたら見当違いな結果になってしまいます。

それでは、AとBの長て断面をを見て見ましょう。
土地3

Aは南側に道路、北側に隣地という条件。反対にBは北側に道路、南側に隣地となっています。

さあ、あなたならどっち?

法規上許容される建物のボリューム、高さを重要視する限り、Bが有利だとわかります。Aは南側に道路があり一見明るさでは有利に見えますが、Bの南側に建てられる隣家のボリュームを法規から想定すると下の図のようになり、Bの南側の日当りもあながち悪くないことがわかります。
土地4

つまり、都内において(あくまでも一般解として)有利な土地はBとなります。

特にBの南側が公園や駐車場など何らかの理由で開けている土地は最高のロケーションと言えます。

不動産の広告によくある「南面道路!」も必ずしも良いとは限らないのです。

不動産の広告を見ると、なぜか有利な土地の方が安かったり、売れ残っていたりすることがありますが、不動産屋さんが建築基準法を正確に理解していない場合があるからかもしれません。

次回は角地の土地について考えていきます。

ちなみに2011年11-12月号の雑誌LIVESに弊事務所(フラットハウス)設計監理の「なみなみの家」が掲載されております。お時間があれば是非ごらんください。

sakano flathouse

カテゴリー: 日記 | 投稿日:2011年11月18日 | 投稿者:isakano